長租公寓市場:房地產(chǎn)企業(yè)競速布局的挑戰(zhàn)與應(yīng)對策略
當(dāng)前,全國排名前30的房地產(chǎn)企業(yè)已有1/3進入了長租公寓市場,然而它們的盈利情況普遍不樂觀:最早進入市場的萬科泊寓,至今尚未實現(xiàn)盈利;龍湖則對外公開表示三年內(nèi)不考慮盈利。
根本原因,在于當(dāng)前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報周期的商業(yè)模式。根據(jù)披露信息,旭輝領(lǐng)寓當(dāng)前租金回報率在4%-5%,萬科泊寓僅2%-3%,租金收入是主要盈利點,其他增值服務(wù)尚未能匹敵。并且,很多一線城市的回報率相較重點二線城市更不樂觀。
除了較低的投資回報率以外,重資產(chǎn)運營模式還面臨著回報周期長、融資渠道少、流動性風(fēng)險突出、租金漲幅動力缺乏、稅收優(yōu)惠力度小等問題。對于習(xí)慣了在新房市場賺快錢的房地產(chǎn)企業(yè)而言,無法快速收回資金,將大大限制其在長租公寓市場上的擴張步伐。
受限于商業(yè)模式和運營模式,當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)旗下長租公寓在項目尋源、運營管理、資產(chǎn)證券化退出三個環(huán)節(jié)面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。
房企旗下的公寓,主要是自持的閑置房源升級,或通過收購/租賃等方式拿來改造而成。
其中,自持的閑置房源大多偏離市中心地段,無法滿足租客日常工作出行的需求:包括龍湖、朗詩、金地等主流企業(yè),在一二線城市開發(fā)的長租公寓,距離城市中心地段基本都在30分鐘車程以上??紤]到租金定價與距離之間的正相關(guān)性,較遠距離的房源,將會積蓄潛在租賃庫存問題。
在拿房方面,獲取中心地段的集中式房源極其困難,房企只能通過整租偏遠地區(qū)的工業(yè)用地、廢棄廠房等非住宅用房進行升級改造。而中介機構(gòu)地推門店幾乎鋪遍城市各個街道,在房源獲取上占據(jù)了巨大優(yōu)勢。鏈家目前在全國擁有約8000家門店,超13萬經(jīng)紀人團隊,覆蓋28個城市;我愛我家在全國擁有2000多家門店和5萬多名經(jīng)紀人團隊,共覆蓋15個城市。密集的門店、龐大的地推團隊,讓中介機構(gòu)能有效獲取市場上的一手業(yè)主信息,從而占據(jù)核心地段的優(yōu)質(zhì)房源。
此外,房地產(chǎn)企業(yè)在中心地段拿房,還面臨著共享辦公、醫(yī)療機構(gòu)、文娛產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的競爭。在拿房成本哄抬的環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)即使擁有雄厚的資金優(yōu)勢也需要承受高成本運作的壓力。
絕大多數(shù)房企都制定了短期內(nèi)快速擴張的目標(biāo):萬科計劃在2018年達到45萬間、旭輝計劃5年內(nèi)達到20萬間、佳兆業(yè)計劃3年內(nèi)達到10萬間。如果目標(biāo)實現(xiàn),大規(guī)模的公寓管理問題,將無可避免。
公寓管理包括銷售看房、合同簽約、物業(yè)服務(wù)、租金收取、日常保潔、期末收房等一系列工作,而這也將直接影響到租客的居住體驗。
一方面,房地產(chǎn)企業(yè)自身的運營團隊較小,且多以原地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員為主,缺乏相關(guān)管理經(jīng)驗。在重資產(chǎn)運營模式下,房地產(chǎn)企業(yè)很難像中介機構(gòu)、酒店等市場參與者聚焦于運營管理層面。另一方面,公寓擴張到一定規(guī)模后,固定成本將會分攤稀釋,而可變成本有可能上升,進而會降低企業(yè)利潤率。
因此,解決規(guī)模化的運營管理問題,將是房地產(chǎn)企業(yè)在未來需要面臨的一項嚴峻挑戰(zhàn)。